一直以來商改住項目就是市場發展的畸形產品,不過時至今日,伴隨著本輪調控政策的升級,這一產品或將成為歷史。繼北京全面叫停商住產品后,上周五,上海和成都進一步出臺政策,明確要求嚴禁把辦公用地更改為居住用途,并對項目產品的開發、銷售等方面進行了嚴格的限定。

21日,上海市政府網公開發布該市規劃國土資源局制訂的《關于加強本市經營性用地出讓管理的若干規定》(下稱《規定》),明確要加強經營性用地出讓全生命周期管理,要求土地出讓合同中應明確辦公用地不得建設公寓式辦公,商業用地未經約定不得建設公寓式酒店。同時,出讓合同約定辦公、商業可售部分須以層為單元進行銷售。《規定》所指的商業、辦公用地涵蓋金融、娛樂、旅游、會展和服務業等用途,文件有效期自今年4月10日至2022年3月31日。

同日,成都市房產管理局、成都市規劃管理局、成都市國土資源局、成都市建委聯合發出《關于進一步加強商業、辦公類建設項目管理的通知》(下稱《通知》),嚴禁商業、辦公類項目(含商兼住、住兼商項目中的商業、辦公部分)改變為居住用途,商業、辦公類建設項目(不含酒店)宜采用公共走廊、公共衛生間式布局,不得設置外挑陽臺,不得采用住宅套型式布局與功能設計;不得接入天然氣;水電氣使用均按照商用標準收費;禁止以任何虛擬、劃線等無實體墻的形式對商業、辦公類建設項目進行分割和銷售;項目標準層辦公用房分隔的,層高不應大于4.2米,不分隔的,層高不應大于4.6米;不得以任何方式違規宣傳房屋可以用于居住。不過,《通知》僅適用于新建商辦項目。文件明確,“本通知發布之前已辦理建設工程規劃許可證的商業、辦公類建設項目,按原規劃許可執行。”

對此,中國人民大學公共管理學院土地管理系副教授鄭華表示,開發商之所以要打政策擦邊球,開發大量商住房產品,一方面原因還是開發商希望逃避住宅市場的限購等政策措施。各地出臺對商住房產品的限制性措施后,規劃的嚴肅性將得到加強,規劃意圖將得到更徹底的落實;將確保住宅的歸住宅、商辦的歸商辦,減少商辦類物業的客戶群體,提高市場風險,降低開發商開發投資商辦類產品的積極性,進而降低商辦類土地的出讓溢價水平。同時,這種限制也必然打擊商辦市場上的投資、投機資金,將這部分資金引導到實體經濟中去,在一定程度上也將限制人口無序涌入大城市中。對于那些因政策效力溯及既往且尚未銷售的商住產品,開發商將再也不能通過短平快的方式回籠資金,而很可能需要轉賣為租、長期持有,走精裝修、定制化、精品化路線,不得不拉長項目銷售或運營的周期。即使房企考慮通過REITs等金融化方式進行操作,也仍需做好商辦房產的出租、運營等,確保較好的收益,才能保證REITs的良好銷售前景和回報。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為,商住房的發展空間越來越狹窄,此類產品被認為是和目前供給側結構性改革的思路格格不入的,所以其退出市場的可能性很大,唯一有一點值得保留的,就是LOFT的建筑設計可供租賃型公寓借鑒。上海和成都的規定既限制了產品開發的模式,也限制了產品的市場成交模式,所以利空效應很明顯。同時,商住產品的價格將容易下滑,畢竟商住產品的流通性在快速降低。