享受扶持政策的老舊住宅區(qū) 

具體包括下列情形：

（一）房屋以居住功能為主，80%或以上面積的建筑建成使用時(shí)間超過(guò)25年，確需要通過(guò)改造滿足住宅規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、改善居住條件的；

（二）房屋以居住功能為主，居住建筑面積80%或以上使用時(shí)間超過(guò)15年，且建筑物滿足下列條件之一的：

1、主要承重構(gòu)件損壞，房屋沉降，外墻、地坪開(kāi)裂，房屋長(zhǎng)期滲漏水；

2.建筑消防設(shè)施、安全疏散達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、不符合現(xiàn)行抗震設(shè)防要求；

3.被鑒定為C級(jí)或D級(jí)危房；

4.房屋不滿足住宅設(shè)計(jì)規(guī)范強(qiáng)制性條文規(guī)定、居住功能缺失。

（三）不滿足本條第（一）、（二）項(xiàng)條件，但住宅區(qū)整體存在比較嚴(yán)重的綜合安全隱患、場(chǎng)地低洼常年澇災(zāi)嚴(yán)重或交通及配套設(shè)施不全等情形的。

申請(qǐng)扶持政策 

應(yīng)履行下列程序：

（一）征得老舊住宅區(qū)內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，由業(yè)主作為改造主體，通過(guò)自籌資金或自主對(duì)外招商合作，自行實(shí)施小區(qū)整體或部分拆除重建；

（二）經(jīng)所在區(qū)政府審查，報(bào)市政府審批，列入?yún)^(qū)政府老舊住宅區(qū)自主改造年度計(jì)劃；對(duì)可在年度內(nèi)開(kāi)工建設(shè)安置用房的項(xiàng)目，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，上報(bào)省住建主管部門(mén)，納入本年度或下一年度棚戶區(qū)改造計(jì)劃。

單宗土地權(quán)屬清晰的老舊住宅區(qū)自主改造項(xiàng)目，用地規(guī)模一般不小于5畝。允許同一實(shí)施單位整合相鄰產(chǎn)權(quán)清晰的老舊住宅區(qū)統(tǒng)一改造，或跨區(qū)域?qū)Χ鄠€(gè)產(chǎn)權(quán)清晰的老舊住宅區(qū)統(tǒng)籌安置、整體測(cè)算、按規(guī)劃要求改造。

鼓勵(lì)新建項(xiàng)目與相鄰自有產(chǎn)權(quán)清晰的老舊住宅區(qū)整合建設(shè)，老舊住宅區(qū)對(duì)應(yīng)的建設(shè)部分按《意見(jiàn)》享受相關(guān)優(yōu)惠政策。

符合條件自主改造項(xiàng)目還可享受市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅等減免，以及電力、通訊、市政公用事業(yè)等企業(yè)要對(duì)自主改造項(xiàng)目給予支持，有線電視和供水、供電、供氣、公交、排水、通訊、道路等市政公用設(shè)施，可由相關(guān)單位出資配套建設(shè)，市政府積極協(xié)調(diào)相關(guān)市政公用事業(yè)企業(yè)給予繳納入網(wǎng)、管網(wǎng)增容等經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)的減免。

改造項(xiàng)目住宅容積率原則上≤3.5 

確需調(diào)整規(guī)劃的，應(yīng)對(duì)調(diào)整規(guī)劃的可行性進(jìn)行論證，按程序批準(zhǔn)后方可實(shí)施。

改造項(xiàng)目住宅容積率原則上≤3.5，涉及商業(yè)配套建設(shè)的可在3.5容積率基礎(chǔ)上按不超過(guò)30%上浮。

對(duì)因改造難度較大，確需突破上述條件的，由轄區(qū)政府報(bào)市政府按一事一議處理。

對(duì)有條件承接政府需要安排的公用服務(wù)設(shè)施用房的改造項(xiàng)目，在規(guī)劃可行的前提下，可適當(dāng)給予增加容積率，按提供公共服務(wù)設(shè)施用房的2倍面積補(bǔ)償。公用服務(wù)設(shè)施建設(shè)完工后應(yīng)無(wú)償移交給政府相關(guān)部門(mén)。

回遷安置房的總體布局、建筑設(shè)計(jì)方案、戶型設(shè)計(jì)方案應(yīng)征得專有部分占改造范圍內(nèi)建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

涉及分期建設(shè)的，實(shí)施單位應(yīng)優(yōu)先完成回遷安置房建設(shè)。未經(jīng)合法人數(shù)業(yè)主同意，實(shí)施單位不得隨意轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包改造項(xiàng)目。

為何降低申請(qǐng)列入改造試點(diǎn)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)？

利于推動(dòng)項(xiàng)目啟動(dòng)籌備改造事宜，做到真正便民、利民

海口市棚戶區(qū)（城中村）改造聯(lián)席會(huì)議辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在推進(jìn)工作中，針對(duì)業(yè)主、社會(huì)企業(yè)反映的問(wèn)題及提出的意見(jiàn)，對(duì)原發(fā)布的《海口市老舊住宅區(qū)自主改造試點(diǎn)工作指導(dǎo)意見(jiàn)》做了部分修改，經(jīng)公開(kāi)征求社會(huì)意見(jiàn)及各部門(mén)意見(jiàn)，并經(jīng)海口市政府同意后重新發(fā)布。

據(jù)了解，新修改的內(nèi)容將文件名改為《海口市扶持老舊住宅區(qū)拆除新建自主改造指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》。《意見(jiàn)》屬扶持類政策，對(duì)符合《意見(jiàn)》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的老舊住宅區(qū)且業(yè)主按照意見(jiàn)規(guī)定申請(qǐng)拆除新建的自主改造項(xiàng)目，適用意見(jiàn)享受相關(guān)政策扶持；不申請(qǐng)或不符合《意見(jiàn)》的其他拆除新建項(xiàng)目，按照相關(guān)規(guī)定及規(guī)劃要求執(zhí)行，不適用《意見(jiàn)》。

針對(duì)大眾關(guān)心的業(yè)主同意改造標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，據(jù)了解，此次修改的主要內(nèi)容，原文件規(guī)定須征得100%業(yè)主同意后方可申請(qǐng)列入改造計(jì)劃，新修改的條文規(guī)定，征得老舊住宅區(qū)內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，可申請(qǐng)列入改造試點(diǎn)項(xiàng)目。

據(jù)介紹，此次降低標(biāo)準(zhǔn)，主要是考慮到，在改造事項(xiàng)的征求意見(jiàn)階段，規(guī)劃條件、設(shè)計(jì)方案尚未明確，相應(yīng)的合作改造利益分配無(wú)法測(cè)算、安置補(bǔ)償方案無(wú)法確定，如征得100%業(yè)主同意，需投入較大的人力和財(cái)力，將造成前期籌備工作耗時(shí)較長(zhǎng)和資金浪費(fèi)。

因此，參考《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，將申請(qǐng)條件適度下調(diào)為經(jīng)“兩個(gè)三分之二”業(yè)主同意。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“兩個(gè)三分之二”業(yè)主同意改造僅是啟動(dòng)改造籌備的前提條件，如項(xiàng)目經(jīng)職能部門(mén)審查通過(guò)，確定了建設(shè)規(guī)模、內(nèi)容等規(guī)劃條件，由于各業(yè)主擁有物權(quán)專有部分的合法權(quán)益受法律保護(hù)，涉及業(yè)主與合作企業(yè)方的合作協(xié)議、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)讓等事項(xiàng)，需經(jīng)每個(gè)業(yè)主同意；對(duì)少數(shù)業(yè)主不同意改造條件的，可通過(guò)司法程序按生效法律文書(shū)辦理。

只能完成上述手續(xù)達(dá)到100%業(yè)主同意或司法裁定后，方可辦理土地、規(guī)劃、施工等報(bào)批手續(xù)，才能實(shí)施拆除新建。

“修改后將有利于推動(dòng)項(xiàng)目啟動(dòng)籌備改造事宜，使政策做到真正便民、利民。”相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

值得提醒的是，自主改造項(xiàng)目由于受規(guī)劃容積率限制問(wèn)題，在不能滿足改造成本與投入資金平衡的情況下，業(yè)主或?qū)⒊霾糠仲Y金，以分擔(dān)改造成本，促進(jìn)項(xiàng)目改造。