作為“國際旅游島”的海南省再次以產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的姿態(tài)出現(xiàn)在公眾的視野。

12月4日，農(nóng)村農(nóng)業(yè)部支持海南全面深化改革開放實(shí)施方案公布。據(jù)悉，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部近期專門印發(fā)了《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部貫徹落實(shí)<中共中央國務(wù)院關(guān)于支持海南全面深化改革開放的指導(dǎo)意見>實(shí)施方案》。該實(shí)施方案共有5項(xiàng)14條措施，重點(diǎn)支持海南自貿(mào)區(qū)總體方案涉農(nóng)事項(xiàng)“一中心兩區(qū)三基地”建設(shè)，幫助海南省實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

海南省歷年來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展并非“一帆風(fēng)順”，隨著海南區(qū)域經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，海南省逐漸將經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心向第二、第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，但“十二五”規(guī)劃第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展背后，經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)實(shí)際上卻被房地產(chǎn)所綁架。

這為后來海南“去房地產(chǎn)化”埋下伏筆。

海南省統(tǒng)計(jì)局今年的一組數(shù)據(jù)引發(fā)了全國的關(guān)注。數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，全省房屋銷售面積和銷售額分別下降27.1%和7.4%，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降7.8%。

事實(shí)上因財(cái)政過分依賴房地產(chǎn)，2017年海南省政府遭到中央環(huán)保督察組的狠批。而在海南省政府財(cái)政過分依賴房地產(chǎn)行業(yè)的背后，國家以及海南省相繼出臺(tái)了生態(tài)修復(fù)，建設(shè)海南自由貿(mào)易港等政策予以扶持，海南多年以來的產(chǎn)業(yè)僵局或?qū)⒂瓉砥凭帧?/p>

“壯士割腕”

雪崩時(shí)沒有一片雪花是無辜的，2018年海南地產(chǎn)局勢迎來了“至暗時(shí)刻”。

根據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的一組數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，全省房屋銷售面積和銷售額分別下降27.1%和7.4%，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降7.8%，全省16個(gè)市縣房地產(chǎn)投資同比下降，房屋銷售面積同比下降的地區(qū)則多達(dá)17個(gè)市縣。

財(cái)政收入方面，2018年上半年已有11個(gè)市縣出現(xiàn)下降，降幅較大的有：白沙縣下降89.5%、東方市下降79.6%、澄邁縣下降67.6%、陵水縣下降36.3%、海口市下降29.7%。

海南省財(cái)政全面下滑的背后，緣于海南省“去房地產(chǎn)化”的轉(zhuǎn)型“陣痛”。

2018年4月22日，海南省政府以壯士割腕的決心弱化海南省經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴，實(shí)施了全域限購的房地產(chǎn)調(diào)控政策。海南省統(tǒng)計(jì)局表示，海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資不斷回落。受此影響，海南省民間固定投資呈下降態(tài)勢。

事實(shí)上，根據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局信息顯示，海南省的民間投資主要集中在房地產(chǎn)、交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政業(yè)及水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)三個(gè)行業(yè)中。其中房地產(chǎn)業(yè)民間投資占全省民間投資的六成以上。

截至今年9月，仍有六成以上的房地產(chǎn)業(yè)民間投資占據(jù)全省民間投資的“半壁江山”。數(shù)據(jù)顯示，1-9月，房地產(chǎn)業(yè)民間投資完成998.1億元，同比下降9.3%，占全國民間投資的66%。

事實(shí)上，隨著海南省政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的“壯士割腕”之舉，海南省多地的樓市已開始降價(jià)銷售。

根據(jù)此前《中國經(jīng)營報(bào)》記者走訪海口、三亞等多個(gè)樓盤項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，愿意降價(jià)，成功取得預(yù)售證的樓盤吸引著不少本地剛需人群，而不愿調(diào)整價(jià)格的樓盤則處于無房可售或暫時(shí)無法網(wǎng)簽的狀態(tài)，售樓處門可羅雀。

其中2018年4月走訪的情況，西海岸片區(qū)房價(jià)還普遍在2.5萬元/平方米以上，部分項(xiàng)目已經(jīng)超過3萬元/平方米。大華錦繡海岸從2014年至今已經(jīng)開發(fā)了三期，已于限價(jià)前銷售完的二期均價(jià)約在2.4萬元/平方米左右。

而三期自9月份開啟認(rèn)籌后遲遲未開盤，也還未取得預(yù)售證，目前置業(yè)顧問和中介給出的價(jià)格都是暫定在“指導(dǎo)價(jià)17300元/平方米”。

此舉背后是部分民間投資資金在樓市全域限購下的逐漸“退燒”。

根據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)表顯示，今年1-3月份房地產(chǎn)民間投資增速維持在25%高位運(yùn)行，而1-9月份房地產(chǎn)民間投資增速已經(jīng)下滑至-10%。

海南的一位房協(xié)人士認(rèn)為，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)作為海南第一大產(chǎn)業(yè)，被政策強(qiáng)控，才會(huì)出現(xiàn)這樣的表面數(shù)據(jù)結(jié)果，他向記者表示：“簡單住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)業(yè)一業(yè)獨(dú)大，一定不利于海南未來的發(fā)展。”

一度失序的房地產(chǎn)市場

海南省政府“壯士割腕”決心背后，緣于中央環(huán)保督察組的通報(bào)狠批。

2017年12月23日，中央環(huán)保督察組向海南省反饋督察時(shí)狠批當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)對(duì)生態(tài)的破壞。“財(cái)政過分依賴房地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)指到哪兒，政府規(guī)劃跟到哪兒，鼓了錢袋，毀了生態(tài)。”

中央環(huán)保督察組言稱，海南一些地市輕視環(huán)境保護(hù)，熱衷搞“短平快”的速效政績，導(dǎo)致當(dāng)?shù)刈匀槐Ｗo(hù)區(qū)，優(yōu)質(zhì)自然岸線，生態(tài)脆弱山體遭受破壞，成了當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境難以撫平的傷痛。

之所以政府規(guī)劃跟著房地產(chǎn)走，記者發(fā)現(xiàn)，在海南省“十二五”規(guī)劃中，省政府曾強(qiáng)調(diào)要發(fā)展旅游房地產(chǎn)行業(yè)。

根據(jù)規(guī)劃顯示，海南省保持旅游房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，積極引導(dǎo)和發(fā)展與國際旅游島發(fā)展目標(biāo)相適應(yīng)的旅游房地產(chǎn)業(yè)，科學(xué)規(guī)范，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的類型、規(guī)模和速度，保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

其中還強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控。強(qiáng)化規(guī)劃引導(dǎo)，適度供應(yīng)土地，合理調(diào)控房地產(chǎn)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、開發(fā)時(shí)序和空間布局，嚴(yán)格房地產(chǎn)準(zhǔn)入制度，遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場規(guī)范健康發(fā)展。

根據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2016年起房地產(chǎn)行業(yè)增長值貢獻(xiàn)率更是直接暴漲至16.2%，2017年接近四分之一的貢獻(xiàn)率緣于房地產(chǎn)市場增長值。

2014年至2017年的海南房地產(chǎn)業(yè)增長一直維持在8%以上的高增長率。根據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局的國民經(jīng)濟(jì)核算表顯示，2014年至2017年房地產(chǎn)業(yè)增長值分別占GDP的8.4%、8.1%、8.6%以及9.7%，2015年至2017年貢獻(xiàn)率分別為2.5%、16.2%以及25.4%。

島外購房熱

近年來海南房地產(chǎn)市場高位增長背后，多數(shù)來自于島外購房的民間資本。

2011年中國旅游地產(chǎn)(海南)消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告顯示，海南購房者中71%來自島外，其中大部分為中長期用戶。每年使用物業(yè)時(shí)間超過15天的占絕大多數(shù)。其中70%以上人群一年僅使用一次島內(nèi)物業(yè)，空置率現(xiàn)象凸顯。

同時(shí)，根據(jù)鏈家數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年海南購房成交中，島外購房占比高達(dá)88%。其中來自京津冀和東三省的購房者*多。東三省合計(jì)占比約23%，北京占比約13%，河北占比約14%。其次來自河南、山東、山西、四川。

而大部分島外購房者以旅游、度假、養(yǎng)老等為目的在海南買房，屬于“候鳥”型客戶，每年冬季“飛”來暫住，春天“飛”走。按三亞市旅游局的統(tǒng)計(jì)，2015年在三亞市購房養(yǎng)老的“候鳥老人”已達(dá)到了50萬之眾，而2014年末，三亞戶籍人口為58.56萬人。

至于為何房地產(chǎn)大量引來島外購房者?一名了解海南的專家分析認(rèn)為，海南省環(huán)境資源優(yōu)越，政府此前只能靠建設(shè)房地產(chǎn)來增加GDP、增加政績效益。“海南的天然資源眾所周知，氣候、自然環(huán)境、空氣方面都很好，這種地理環(huán)境氣候在全國是不多的，沒有更多的資源就以房地產(chǎn)來吸引別人來投資買房，增加GDP增加政績效益，當(dāng)然這也不是長遠(yuǎn)之計(jì)。”

上述房協(xié)人士也分析指出，由于海南產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較簡單，基礎(chǔ)比較單薄，房地產(chǎn)市場在建立國際旅游島背景下，容易引來大量的島外購房者，而這對(duì)地方政府而言有利于提升GDP，提升土地財(cái)政收入。

“2008年后我們中國房地產(chǎn)市場是以剛需為主的時(shí)代走到了一個(gè)資產(chǎn)配置的時(shí)代。2009年海南開始宣布建設(shè)國際旅游島，房地產(chǎn)迅速起步，中間遇到2010年年底雙限的調(diào)控，有兩三年左右的時(shí)間是盤整期，然后2016年、2017年兩年因?yàn)槠渌》菹拶徬拶J，很多核心城市資本難以進(jìn)入樓市，外加像海南那樣的資源對(duì)中國而言是非常稀缺的，海南就很快成為大家所關(guān)注能滿足前期作為一種投資，中后期作為養(yǎng)老自住各方面需求的城市，且因?yàn)楹Ｄ喜幌拶彶幌拶J，*后大量引來島外購房者，也導(dǎo)致大量資金流入海南房地產(chǎn)，這對(duì)地方政府來講帶來的收入也是非常明顯的。”

2018年前三季度31省份“房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重”排名中，海南省占比達(dá)到了34%，經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)依賴程度仍高居榜首。

事實(shí)上，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)增長值而言，旅游產(chǎn)業(yè)的增長值卻略顯“雞肋”。

產(chǎn)業(yè)差距

事實(shí)上，根據(jù)海南省相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)的歷年增加值逾越了旅游產(chǎn)業(yè)的增加值，*終導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)在海南一業(yè)獨(dú)大的局面。

早在2011年，海南國際旅游島建設(shè)就列入了國家的“十二五”規(guī)劃中，海南省的“十二五”規(guī)劃更是對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)的增加值設(shè)定了高位增長的目標(biāo)，然而截至2017年，海南旅游產(chǎn)業(yè)增長值仍未達(dá)標(biāo)。

根據(jù)海南省“十二五”規(guī)劃(2011～2015)顯示，海南省提升發(fā)展以旅游業(yè)為龍頭服務(wù)業(yè)，推進(jìn)旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，以建設(shè)世界一流的海島休閑度假旅游目的地為目標(biāo)，截至2015年，旅游業(yè)增加值占全省生產(chǎn)總值比重達(dá)到9%以上。

數(shù)據(jù)顯示，2014～2017年旅游產(chǎn)業(yè)增加值占全省生產(chǎn)總值比重分別為7.4%、7.6%、7.6%以及7.8%。而2015～2017年的貢獻(xiàn)率僅維持在8.7%、11%以及10.9%。

而房地產(chǎn)行業(yè)的增加值以及貢獻(xiàn)率卻逾越了旅游產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展。數(shù)據(jù)顯示，2014～2017年房地產(chǎn)行業(yè)增加值占全省生產(chǎn)總值比重分別為8.4%、8.1%、8.6%以及9.7%，而2015～2017年貢獻(xiàn)率分別為2.5%，16.2%以及23.4%。

一份源于海南省統(tǒng)計(jì)局的《2017海南省經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展綜述》對(duì)房地產(chǎn)與旅游產(chǎn)業(yè)的說明，更是明顯地感受到了其中發(fā)展的差距。

據(jù)該《綜述》顯示，2017年全省房地產(chǎn)業(yè)完成增加值434.90億元，比上年增長19.0%。全年房地產(chǎn)項(xiàng)目房屋施工面積9567.39萬平方米，增長7.1%;竣工面積1267.16萬平方米，下降24.3%;銷售面積2292.61萬平方米，增長52.0%;銷售額2713.72億元，增長82.1%。

2017年全省旅游業(yè)完成增加值347.74億元，比上年增長10.0%。接待國內(nèi)外游客總?cè)藬?shù)6745.01萬人次，比上年增長12.0%;其中接待旅游過夜人數(shù)5591.43萬人次，增長12.3%。旅游總收入811.99億元，增長20.8%。

產(chǎn)業(yè)“困窘”

事實(shí)上，海南的旅游產(chǎn)業(yè)難以承接成為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭支柱產(chǎn)業(yè)，有分析指出海南經(jīng)濟(jì)對(duì)旅游業(yè)的脆弱性，呈現(xiàn)出明顯的階段性反復(fù)。

記者獲取的一份研究性論文顯示，海南建省以來，旅游產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的作用呈現(xiàn)出大幅波動(dòng)特征，表現(xiàn)為弱化、增強(qiáng)、再弱化、再增強(qiáng)的循環(huán)，而其中涉及的原因，該研究作者認(rèn)為，其中之一的原因是海南經(jīng)濟(jì)總量小，單一產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)的地位容易出現(xiàn)大幅震蕩，*明顯體現(xiàn)是1993年旅游增加值占GDP比重由1992年的2.52%躍升至7.03%。

上述房協(xié)人士也認(rèn)為，由于旅游產(chǎn)業(yè)所帶來的人群是候鳥人群或旅游度假人群，所以它的波峰波谷很明顯，“在旺季的時(shí)候沒有足夠多的供應(yīng)，但是在淡季的時(shí)候又會(huì)嚴(yán)重地供大于求。所以這就屬于城市負(fù)荷，對(duì)于一個(gè)省而言運(yùn)營壓力很大。”

事實(shí)上，截至2018年上半年，海南的經(jīng)濟(jì)總量發(fā)展仍十分有限，2018年上半年海南GDP為2434.88億元，在31個(gè)省級(jí)行政區(qū)里排名第28位，只相當(dāng)于廣東省的十九分之一，還不及重慶市一個(gè)市區(qū)GDP的四分之一。

號(hào)召了近6年建設(shè)國際旅游島的海南省，2017年的實(shí)際旅游總收入也不盡如人意。數(shù)據(jù)顯示，2017年海南旅游收入為811.99億元，在31個(gè)省級(jí)行政區(qū)里也僅排名第27位。“靠農(nóng)業(yè)靠旅游這些東西肯定是富不了的，因?yàn)楹Ｄ鲜∈且粋€(gè)島，各方面交通也沒那么便利，究竟要發(fā)展什么，政府也在不斷思考和探索。”上述專家告訴記者。

而對(duì)于海南旅游總收入低的問題，上述房協(xié)人士認(rèn)為，人口基數(shù)小造成旅游產(chǎn)業(yè)短板。“海南只有917萬人左右，而湛江市都有接近700萬到800萬人，中國的旅游收入大省的前提本身就是一個(gè)人口大省，實(shí)際上對(duì)于海南這種全國性旅游目的地的旅游島而言，它本地旅游業(yè)從業(yè)人員給本地政府帶來的收入是有限的，原因是因?yàn)榫拖襁@種旅游業(yè)核心的錢是交到哪里，一部分錢是交到客源所在地的旅行社，一部分現(xiàn)在隨著OTA慢慢成熟，你在OTA平臺(tái)上付費(fèi)，因此海南旅游產(chǎn)業(yè)實(shí)際上對(duì)市場的博弈能力很差，你只能賺到市場上一些微薄的利潤，本地的旅游產(chǎn)業(yè)凈利潤實(shí)際很小，因?yàn)槟銢]有旅游客源。”

海南省統(tǒng)計(jì)局在對(duì)導(dǎo)致海南省民間投資下降的主要原因分析中，也點(diǎn)明了海南省在其他主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)培育中存在的難處。

據(jù)該分析顯示，要素保障不到位導(dǎo)致有錢不能投。海南省的一些重點(diǎn)園區(qū)由于規(guī)劃等因素的影響，土地供應(yīng)、道路交通、污水處理、電力供應(yīng)等無法保障，導(dǎo)致企業(yè)有錢不能投，也影響了民間投資的增長。

其次，信貸難導(dǎo)致無錢可投。由于海南省民營企業(yè)普遍規(guī)模小、產(chǎn)業(yè)層次低，信貸抵押無保障，導(dǎo)致民營企業(yè)融資渠道相對(duì)單一，資金來源主要依賴企業(yè)自有、股東投入、向其他非金融機(jī)構(gòu)貸款等，難以滿足民間投資結(jié)構(gòu)優(yōu)化和轉(zhuǎn)型升級(jí)的需要。

專家觀點(diǎn)

海南應(yīng)發(fā)展先進(jìn)農(nóng)業(yè)、制造業(yè)、服務(wù)業(yè)

在世界范圍內(nèi)自由貿(mào)易港是全球開放程度*高的一種形態(tài)，從這個(gè)角度來講國家把全球開放程度*高的政策引進(jìn)海南，毫無疑問是希望海南在新一輪改革開放中能夠給全國改革開放探索出一條全球*開放的形態(tài)。

國家的指導(dǎo)意見是希望海南往旅游、生態(tài)、現(xiàn)代服務(wù)、現(xiàn)代科技以及現(xiàn)代農(nóng)業(yè)方向發(fā)展，海南應(yīng)當(dāng)發(fā)展先進(jìn)農(nóng)業(yè)、先進(jìn)制造和先進(jìn)服務(wù)。

而對(duì)于建設(shè)自由貿(mào)易港相關(guān)發(fā)展性政策的建設(shè)性意見，海南首先要解決能力建設(shè)問題，能力建設(shè)的核心問題是人才;其次解決體制建設(shè)問題，體制問題的核心是法治和現(xiàn)代治理;*后解決跨境化建設(shè)問題，跨境化建設(shè)的核心是人員、商品和金融，金融跨境流動(dòng)既要高效率，又要保證安全，這個(gè)對(duì)海南來說是非常高的要求和挑戰(zhàn)。

——中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心

首席研究員 張燕生

自由貿(mào)易港可“邊發(fā)展、邊摸索”

自從海南1988年建省以來，在經(jīng)歷過多個(gè)階段后肯定有很多不合理的地方，國家政府也看到了此前房地產(chǎn)開發(fā)造成的亂象，目前在不斷出臺(tái)更有序合理的規(guī)劃，讓海南摸索更多適合的發(fā)展方向。

海南地方就這么大，如果還像以前那樣一味依靠地產(chǎn)，那只能打亂長遠(yuǎn)規(guī)劃，現(xiàn)在出臺(tái)有序合理的規(guī)劃是未來的發(fā)展方向。可以說政策限購、自由貿(mào)易港出臺(tái)后，相對(duì)來說有著比較長遠(yuǎn)的打算。只有一邊發(fā)展一邊摸索，才有可能走向更合理的方向。

——海南省管理現(xiàn)代化研究會(huì)

秘書長 韓英

來源：中國經(jīng)營報(bào)