過(guò)去一年來(lái)，在“房住不炒”的主流基調(diào)下，海南樓市調(diào)控進(jìn)入“六限時(shí)代”，并伴隨著“史上*嚴(yán)圍填海管控措施”“史上*嚴(yán)土地政策”等嚴(yán)控政策的出臺(tái)，海南房地產(chǎn)逐漸回歸居住屬性，進(jìn)入品質(zhì)提升的時(shí)代。以海口為例，作為海南的龍頭地區(qū)，無(wú)論是旅居產(chǎn)品的升級(jí)換代還是城市配套的建設(shè)完善以及生態(tài)環(huán)境的治理與保護(hù)等等，都讓市場(chǎng)為之一亮。

“六限”促房產(chǎn)回歸居住屬性

日前，在2018年全國(guó)兩會(huì)十三屆全國(guó)人大一次會(huì)議海南省代表團(tuán)開(kāi)放團(tuán)組會(huì)議上，討論的話(huà)題始終沒(méi)離開(kāi)兩個(gè)關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)和生態(tài)環(huán)境。

海南省代表團(tuán)團(tuán)長(zhǎng)、海南省委書(shū)記劉賜貴在現(xiàn)場(chǎng)表示，海南不能成為房地產(chǎn)的‘加工廠’，不能外面要多少我們就建多少。房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革對(duì)海南的GDP和投資增長(zhǎng)必然會(huì)有影響，但改革需要自我革命的精神和壯士斷腕的氣概，房地產(chǎn)市場(chǎng)不能再無(wú)序發(fā)展了。

事實(shí)上，為了抑制房地產(chǎn)泡沫、保護(hù)生態(tài)環(huán)境，海南樓市去年的調(diào)控力度和頻率都堪稱(chēng)歷史之*。從限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)、限建、限供形成的“六限”調(diào)控格局，到永久停止中部生態(tài)核心區(qū)開(kāi)發(fā)新建外銷(xiāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目、停止批建100平方米以下（含100平方米）的商品住宅、暫停“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)辦理，再到嚴(yán)格控制建設(shè)用地占用耕地、取消12市縣的GDP、工業(yè)、固定資產(chǎn)投資考核，以及發(fā)布“史上*嚴(yán)土地政策”等等，過(guò)去一年來(lái)，海南發(fā)布的各種調(diào)控細(xì)則和措施多達(dá)40余條。

調(diào)控手段正在發(fā)揮作用，在剛剛過(guò)去的春節(jié)，海南樓市成交放緩。根據(jù)海南省住建廳的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年春節(jié)期間海南省商品房銷(xiāo)售面積3.54萬(wàn)平方米，同比(與去年春節(jié)比較，下同)下降53%；銷(xiāo)售金額5.82億元，同比下降53.1%；銷(xiāo)售均價(jià)16442元/平方米，同比下降0.2%，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基本平穩(wěn)。此外，根據(jù)海口市住建局的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，海口市春節(jié)期間商品房銷(xiāo)售150套，銷(xiāo)售面積9285.4平方米，銷(xiāo)售均價(jià)9527.42元/平方米。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，海南樓市調(diào)控效應(yīng)正在顯現(xiàn)，樓市將進(jìn)一步降溫，未來(lái)海南會(huì)繼續(xù)深化樓市嚴(yán)控，抑制房地產(chǎn)泡沫、促其回歸居住屬性。

去杠桿、去泡沫、去風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，海南也在努力實(shí)現(xiàn)“居者有其屋子”，通過(guò)調(diào)結(jié)構(gòu)、提品質(zhì)、引導(dǎo)發(fā)展高品質(zhì)地產(chǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

住房進(jìn)入競(jìng)“品”時(shí)代

經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展以及2017年的大調(diào)整，海南旅居市場(chǎng)已經(jīng)從第一階段的粗放發(fā)展，重量不重質(zhì)，以市場(chǎng)擴(kuò)容擴(kuò)量為主，第二階段的關(guān)注產(chǎn)品力，變粗放式發(fā)展為規(guī)劃式發(fā)展，發(fā)展至第三階段，進(jìn)入品質(zhì)時(shí)代，更為關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)。2017年海南出臺(tái)了多項(xiàng)建筑規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)政策，全裝修、限制100平方米小戶(hù)型等，以往的依靠低總價(jià)高性?xún)r(jià)比走量的高周轉(zhuǎn)模式成為過(guò)去，客戶(hù)需求也隨之提升，海南房地產(chǎn)進(jìn)入提質(zhì)時(shí)代。

尤其是限建100平方米以下的小戶(hù)型無(wú)疑是*影響客戶(hù)購(gòu)房心理的政策之一，總價(jià)門(mén)檻提升后，客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)追求越發(fā)強(qiáng)烈。根據(jù)某研究院對(duì)于2017年海南購(gòu)房置業(yè)者的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，客戶(hù)的置業(yè)目的越趨復(fù)雜化和復(fù)合型，一套房屋需要承載一個(gè)家庭多種置業(yè)需求，長(zhǎng)時(shí)居住的養(yǎng)老養(yǎng)生需求、短時(shí)居住的度假需求及保值增值的投資需求短時(shí)和純度假需求等。

數(shù)據(jù)顯示，2017年海南購(gòu)房需求趨于理性，實(shí)用性高、適合家庭度假的產(chǎn)品在成交結(jié)構(gòu)中占據(jù)主力。2017年海口區(qū)域購(gòu)房者關(guān)注度*高的戶(hù)型集中在80-100平方米的兩居室和100-140平方米的三居室。

提供高品質(zhì)的房子和居住體驗(yàn)，成為不少海南房地產(chǎn)項(xiàng)目的出發(fā)點(diǎn)，以位于海口西海岸旅游度假區(qū)的鳳凰悅海為例，在戶(hù)型設(shè)計(jì)上主打104平米-108平米2+1房，且每戶(hù)贈(zèng)送面積約23-25平米，8.4米長(zhǎng)一線觀海陽(yáng)臺(tái)、4.4米開(kāi)間、3.2米層高三面陽(yáng)臺(tái)，極大地提升了居住的舒適度。為了更好地提升社區(qū)居住感受，據(jù)鳳凰悅海銷(xiāo)售人員介紹，項(xiàng)目容積率1.0，按照別墅級(jí)別來(lái)打造，樓棟呈弧形分布、東西排列，樓間距*大達(dá)150米，視野無(wú)遮擋，觀景效果非常好。

而智能化在鳳凰悅海也得到充分的利用，上述銷(xiāo)售人員表示，小區(qū)采用智能化安保系統(tǒng)、智能車(chē)牌識(shí)別、24小時(shí)無(wú)死角全方位監(jiān)控及室內(nèi)一鍵呼叫系統(tǒng)等，旨在打造一個(gè)智慧安全的社區(qū)。

鳳凰悅海效果圖

綜合配套成旅居置業(yè)首選

海南省住建廳廳長(zhǎng)霍巨燃曾表示，保持海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展是住建部門(mén)重點(diǎn)工作，住建部門(mén)將從房地產(chǎn)調(diào)整結(jié)構(gòu)、優(yōu)化布局、提升品質(zhì)、完善配套入手，進(jìn)行總量控制，實(shí)現(xiàn)有序發(fā)展。

與此同時(shí)，旅居購(gòu)房者對(duì)居住的環(huán)境和配套也越發(fā)重視。有研究機(jī)構(gòu)調(diào)研，2017年，受訪客戶(hù)在海南購(gòu)房時(shí)*關(guān)注因素前三為：社區(qū)配套、未來(lái)升值潛力、物業(yè)服務(wù)，其中對(duì)于社區(qū)配套的關(guān)注度占比接近20%，遠(yuǎn)高于產(chǎn)品價(jià)格、升值潛力等因素。

作為國(guó)際旅游島，過(guò)去幾年，海南一系列重大配套及活動(dòng)順利落地，并漸成規(guī)模，包括環(huán)島高鐵、博鰲機(jī)場(chǎng)、三亞免稅店、美蘭機(jī)場(chǎng)免稅店、博鰲國(guó)際論壇等等，尤以海南省會(huì)城市海口為甚，聚集并落地了一批優(yōu)秀的配套資源項(xiàng)目。

以鳳凰悅海所在海口西海岸旅游度假區(qū)為例，是海口“東融、南控、西強(qiáng)、北優(yōu)、中調(diào)”城市規(guī)劃中“西強(qiáng)”戰(zhàn)略中*重要的一步，2011年隨著海口市政府的進(jìn)駐，開(kāi)啟了西海岸板塊5年的高速發(fā)展期，未來(lái)這里將建成集行政服務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)、主題商業(yè)、休閑旅游、娛樂(lè)度假為一體的CBD核心區(qū)。

在交通上，鳳凰悅海被海陸空三維立體的交通全面覆蓋，項(xiàng)目毗鄰濱海大道，距離海口高鐵站和火車(chē)站僅約3.8公里，距離美蘭機(jī)場(chǎng)約40公里；在旅游度假配套上，擁有國(guó)際會(huì)展中心及星級(jí)酒店群、環(huán)球100主題影城、金沙灣BRD等：在生活配套上，南臨市政規(guī)劃公園、18萬(wàn)方帶狀中央挺秀公園、4400畝五源河森林公園等三大公園環(huán)抱，海口遠(yuǎn)大購(gòu)物中心滿(mǎn)足一站式的購(gòu)物消費(fèi)需求，海南省腫瘤醫(yī)院、海南省兒童醫(yī)院、五源河學(xué)校等滿(mǎn)足區(qū)域居住者的醫(yī)療、教育需求。

回歸產(chǎn)品，依靠過(guò)硬品質(zhì)打造市場(chǎng)口碑成為海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。