根據央行新精神，2018年，保持貨幣政策穩(wěn)健中性被擺在首要位置，切實防范化解金融風險緊隨其后。

“綜合運用多種貨幣政策工具，保持銀行體系流動性合理穩(wěn)定，促進貨幣信貸和社會融資規(guī)模合理增長?！毖胄兄赋?，“加強金融風險研判及重點領域風險防控，完善金融風險監(jiān)測、評估、預警和處置體系。”

2016年起央行調整了貨幣政策基調，開始執(zhí)行穩(wěn)健中性的貨幣政策。自此，廣義貨幣M2增速逐步放緩。2017年12月末M2同比增長8.2%，創(chuàng)下有統計數據以來的*低水平。

很多人認為，2018年金融去杠桿與強監(jiān)管政策下，穩(wěn)健中性的貨幣政策，其實是偏緊的。

中國人民大學國際貨幣研究所副所長涂永紅表示，M2增速比前幾年有所放緩在預料之中。這一方面會促使企業(yè)節(jié)約資金、追求更高的經濟效益，進一步去杠桿，降低負債率;另一方面，可遏制個人住房貸款過快增長勢頭，防范炒房風潮和房地產泡沫，為防范化解重點領域風險營造良好的政策環(huán)境。

防控房地產金融風險

央行稱，在防范化解金融風險方面，則要進一步完善宏觀審慎政策框架，加強影子銀行、房地產金融等的宏觀審慎管理。

央行副行長易綱今年1月在《中國金融》雜志發(fā)文談及2018年貨幣政策調控面臨的挑戰(zhàn)與政策思路時稱，人民銀行將進一步完善宏觀審慎政策框架，探索將影子銀行、房地產金融、互聯網金融等納入宏觀審慎政策框架。

關于加強對房地產金融的宏觀審慎管理，央行曾在《2017年三季度貨幣政策執(zhí)行報告》中作出過解釋：“房地產等資產市場天然容易加杠桿，具有‘買漲不買跌’的特征，容易出現順周期波動和超調，這就使利率等價格調節(jié)機制難以有效發(fā)揮作用，需要宏觀審慎政策對杠桿水平進行逆周期的調節(jié)?！?/p>

以前，央行主要通過利率、準備金率等手段來對沖經濟周期的波動，但對于金融周期(主要是資產價格、信貸增速)基本上是沒有管控的，所以出現了2015年股災和2016年前后房價“一年翻倍”。

從2017年開始，央行越來越重視金融周期，試圖通過建立“宏觀審慎評估系統(MPA)”，來防范金融風險。在調控“金融周期”的時候，廣義信貸增速和房地產價格變動，正在成為央行關注的核心指標。央行還將表外理財納入廣義信貸指標范圍。這決定了未來房價大起大落的幾率在降低。

央行調查統計司司長阮健弘曾表示，未來人民銀行將繼續(xù)實施穩(wěn)健中性貨幣政策，管住貨幣供給總閘門，保持貨幣信貸和社融規(guī)模的合理增長，保持流動性的合理穩(wěn)定，加強監(jiān)管協調，把握好政策力度、節(jié)奏，穩(wěn)定市場預期，平穩(wěn)有序地推進結構調整，為供給側結構性改革和高質量發(fā)展營造中性適度的貨幣金融環(huán)境。

值得注意的是，與往年相比，2018年的工作安排中，央行和銀監(jiān)會均將“防范和化解金融風險”“抑制杠桿率”放在*為重要的位置，并特別提出了房地產方面的金融風險防控。

 1月25日至26日銀監(jiān)會在部署2018年主要工作任務中，更是進一步從個人住房貸款和房企融資兩個角度，提出防范化解金融風險。一方面，努力抑制居民杠桿率，重點是控制居民杠桿率的過快增長，打擊挪用消費貸款、違規(guī)透支信用卡等行為，嚴控個人貸款違規(guī)流入股市和房市。另一方面，繼續(xù)遏制房地產泡沫化，嚴肅查處各類違規(guī)房地產融資行為。

這種種暗示著，2018年央行“穩(wěn)健中性”的貨幣政策將回歸真正中性，且去杠桿、擠泡沫、防風險、嚴監(jiān)管將成為政策實施的重要領域。

重造新住房金融體系

2018年央行還將重點推動的工作是——完善住房金融體系，建立健全住房租賃金融支持體系。繼續(xù)實施“分城施策”差別化住房信貸政策，積極支持棚戶區(qū)改造等保障性安居工程建設，支持培育和發(fā)展住房租賃市場。

自20世紀90年代推進住房體制改革以來，我國住房供給和消費環(huán)節(jié)對金融支持的依賴度都大大增加，逐步形成了“以商業(yè)性為主，合作性為輔，政策性為補充”的住房金融體系，對我國發(fā)展房地產市場和滿足居民住房需求提供了重要支持，但也存在一些制約因素和問題仍待破解。

如，商業(yè)性住房金融以銀行信貸為主，但仍有較大發(fā)展空間，且存在產品單一、風險分擔和轉移機制不健全等問題;住房公積金政策存在不合理之處;政策性金融對住房開發(fā)的支持力度不斷加大，但尚未形成有效支持住房消費的政策性金融體系等。

中國人民銀行營業(yè)管理部副主任賀同寶表示，圍繞租購并舉的住房制度，商業(yè)銀行需改變過去房地產開發(fā)貸款和個人房貸雙輪驅動的傳統盈利模式，開拓房地產金融服務的創(chuàng)新點、增長點，重構住房金融服務體系。

賈康、孟艷等人執(zhí)筆的《深化供給側改革完善住房金融政策體系》報告中提到，在住房價格快速上漲的同時，以住房公積金為代表的政策性住房金融并沒有發(fā)揮應有的作用。報告建議，由政策性住房金融逐步接手保障性住房的建設和經營管理;將互助儲蓄性住房金融作為著力發(fā)展的領域，在借鑒中德住房儲蓄銀行運行經驗的基礎上，在多個大城市設立儲蓄性住房金融機構。

我國住房租賃金融市場已經在去年加速變革。據記者不完全統計，從2017年11月初建設銀行(8.360,-0.13,-1.53%)進軍住房租賃市場起，五大國有商業(yè)銀行與多省市簽署了住房租賃市場發(fā)展戰(zhàn)略合作協議，意向性授信總額超過萬億元。

多家銀行表示，一方面支持新增優(yōu)質租賃住房供給項目，另一方面要配合企業(yè)收購、改建大中型城市閑置和低效利用的國有廠房、商業(yè)辦公用房等存量物業(yè)，對租賃住房的企業(yè)提供用于收購、改造、裝修等的授信業(yè)務支持;同時圍繞住房租賃提供全生命周期的融資服務。

融資市場上，也在開足馬力。2018年2月2日，“中聯前海開源—碧桂園租賃住房一號資產支持專項計劃”即碧桂園租賃住房REITs獲得深圳證券交易所審議通過，由碧桂園聯合中聯基金共同實施，產品規(guī)模100億元，采取儲架、分期發(fā)行機制，優(yōu)先級評級AAAsf。碧桂園百億級租賃住房REITs獲批正是政府監(jiān)管部門對龍頭民企碧桂園響應國家號召、以實際行動投身租賃住房市場建設的積極回應和支持。這將激發(fā)房地產企業(yè)對租賃住房市場進行更積極的投入。